合同销售额大增的中骏集团(01966),融资短板逐渐凸显

2019年初,由于刚需的释放,房企迎来了一波“小阳春”。但4月19日时,政治局会议再次强调“住房不炒”的楼市主基调,导致内房股纷纷回调。

7月30日时,政治局会议明确表态,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。受此消息影响,内房股再次回调。

两次回调之后,内房股年迄今涨幅仅有0.65%,整体跑输恒生指数。不过,在这样严峻的行业环境中,仍有部分房企走出了自己的“风格”,中骏集团(01966)便是其中之一。截至9月20日收盘,该股年迄今涨幅48.66%,位列内房股涨幅排行榜第五位。

股价大涨的背后,是中骏集团合同销售额的快速增长。但由于逆势拿地、以及去化速度的加快,中骏集团融资能力弱的短板逐渐凸显,短期债务压力虽缓解,但却加大了中期风险。本文将从拿地能力、去化能力、融资能力三大房企核心能力对中骏集团进行剖析。

三四线土储或将压缩利润

由于政策对房地产行业的收紧,上市房企回款压力大增,导致房地产企业只能对部分商品房降价处理,或是减少拿地,以达到降低公司运营杠杆的目的。而在房企减少拿地之后,土地市场也开始出现了流拍现象。面对严峻的行业形势,中骏集团自2018年三季度起便停止买地。

不过,为丰富土地储备维持公司发展,2018年12月至2019年2月时,中骏集团重返土地市场,连续三个月购买土地。智通财经APP发现,2019年上半年时,中骏集团与合营及联营公司新买入了分布在19个城市的27个项目,涉及的城市包括北京、天津、重庆、杭州、济南、南昌、佛山及昆明等。

而此次新增土地的总成本约240.34亿元(中骏集团应占土地成本为144.38亿元),地上可建总面积约527万平方米,平均土地成本约每平方米4560元人民币,与2018年的4327元相比,提升5.38%。平均土地成本的上升,主要是因为所拿地中,二线土储的比例上升。

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